Как собственнику расторгнуть кабальный договор аренды здания, заключенный предыдущим директором много лет назад?
Нашли брешь в "нерасторгаемом" договоре аренды и добились его расторжения в судебном порядке
Невыгодный для арендодателя договор был расторгнут
1,6 млрд рублей — сумма арендной платы, которую получил собственник дополнительно получил после расторжения кабального договора
Нужно расторгнуть кабальный договор аренды здания, заключенный много лет назад другим директором
К нам обратился представитель Русской православной церкви (РПЦ) - настоятель храма, расположенного на земельном участке в центре Москвы. Помимо храма на участке располагался офисный комплекс класса А, который также принадлежал РПЦ. Более 15 лет назад предыдущий настоятель заключил договор аренды офисного здания на 35 лет по ставке 1 рубль за 1 м2 в год.
Особенность этого договора состояла в том, что для арендодателя он был совершенно не выгодным, более того, в нем предусматривалось, что:
1. арендатор может по своему усмотрению делать перепланировки;
2. выбирать любого подрядчика для того, чтобы эти перепланировки осуществлять;
3. услуги такого подрядчика должен оплачивать собственник — РПЦ (то есть арендатор заказывает работы, а собственник их должен оплачивать).
Еще одно важное условие: арендная плата не может быть изменена на оплаченный период. Пользуясь этим положением договора и низкой арендной ставкой, арендатор заплатил всю арендную плату до окончания срока действия договора. Плюс ко всему, у арендатора было право сдавать в субаренду все помещения, чем он и воспользовался, предоставляя их субарендаторам по ставке 37 000 за 1 м2 (что в 37 тысяч раз (!!!) превышало арендную плату).
Наш клиент, вступив в должность, провел инвентаризацию и обнаружил, что офисный комплекс сдается за копейки, при этом арендатор получает прибыль, в десятки тысяч раз превышающую арендную плату по договору. До обращения к нам он вместе с другими юристами пытался оспорить в суде договор по его кабальности, но суд указал на то, что это был предпринимательский риск (несмотря на то, что РПЦ – некоммерческая организация, она тем не менее осуществляет предпринимательскую деятельность, передавая имущество в аренду). Вторая попытка оспорить договор также не увенчалась успехом: ссылались на то, что предыдущий настоятель превысил свои полномочия, не согласовав заключение договора с вышестоящими органами. В удовлетворении требований было отказано, поскольку истекли сроки исковой давности и полномочия не были четко прописаны. Таким образом, перед нами стояла задача добиться расторжения договора в судебном порядке.
Для защиты интересов клиента мы выбрали иную стратегию. В свое время, много лет назад, арендатор старался как можно скорее закончить ремонтные работы и ввести здание в эксплуатацию, в связи с этим в Бюро технической инвентаризации (БТИ) была предоставлена неактуальная информация.
Мы инициировали в БТИ «очередное» обследование здания, в ходе которого выяснилось, что при проведении работ:
1. установлен лифт и пожарные лестницы;
2. оборудован пандус, который выходит за пятно застройки здания (существенное нарушение договора аренды земли и целевого использования земельного участка);
3. были заложены капитальные стены;
4. установлены дополнительные окна на фасаде здания и много других изменений.
Мы подготовили экспертное заключение, оценив результаты проверки, и сделали вывод: эти изменения нельзя расценить как «перепланировку» и проведенные арендатором работы являются реконструкцией здания. Выстроив линию защиты, мы обратились в суд с требованием о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что арендатор произвел реконструкцию здания без согласия арендодателя, что являлось существенным нарушением условий договора и, следовательно, основанием для его расторжения.
В результате нам удалось убедить суд первой инстанции и отстоять свою позицию в суде апелляционной инстанции — договор аренды был расторгнут, требования клиента удовлетворены в полном объеме.
Команда проекта
Статьи по теме
Надстроились на процесс. Минобрнауки заявило права на самострой Адыгейского госуниверситета
Техническая ошибка: тернистый путь к исправлению
Что понимать под технической ошибкой при регистрации прав в Росреестре?
Суд с «Огоньком»: Мэрия добивается изъятия имущества завода в госсобственность
Компания «Неделько и партнеры» вошла в число лучших юридических фирм по версии рейтинга «Коммерсантъ»
"Человек и закон": партнерам ЮК «Неделько и партнеры» удалось решить сложную и нестандартную проблему
Компания «Неделько и партнеры» отмечена всероссийским юридическим рейтингом Право-300
ЮК "Неделько и партнеры" приняла участие в конференции "Лучшие судебные практики 2023"
Спор из избы: как избежать конфликтов при сдаче и съеме жилья: экспертный комментарий старшего партнера О.Саутиной для портала "Известия"
ЮК "Неделько и партнеры" выступила на XVII Московском форуме лидеров рынка недвижимости (MREF 2023)
Рекорд Программы переподготовки "Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью"
Старший партнёр О.Саутина для РБК Pro: три возможных варианта переоформления недвижимости
Наследование недвижимого имущества
Как оформить раздел земельного участка?
Как могут обмануть при продаже квартиры?
Продажа приватизированной квартиры
Когда происходит признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной
Отличие постоянной прописки от временной
Обременения права собственности на квартиру — что это?
В чем кроются риски покупки квартиры, приобретенной предыдущими владельцами с использованием материнского капитала
Покупка квартиры у юридического лица
Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?
Регистрация сделки с квартирой
Можно ли вернуть внесенный за квартиру аванс или задаток?