Как собственнику расторгнуть кабальный договор аренды здания, заключенный предыдущим директором много лет назад?

Нашли брешь в "нерасторгаемом" договоре аренды и добились его расторжения в судебном порядке

Результат

Невыгодный для арендодателя договор был расторгнут

Выгода клиента

1,6 млрд рублей — сумма арендной платы, которую получил собственник дополнительно получил после расторжения кабального договора

Представляли интересы арендодателя
Проблема

Нужно расторгнуть кабальный договор аренды здания, заключенный много лет назад другим директором

Клиент и задача

К нам обратился представитель Русской православной церкви (РПЦ) - настоятель храма, расположенного на земельном участке в центре Москвы. Помимо храма на участке располагался офисный комплекс класса А, который также принадлежал РПЦ. Более 15 лет назад предыдущий настоятель заключил договор аренды офисного здания на 35 лет по ставке 1 рубль за 1 м2 в год.

Особенность этого договора состояла в том, что для арендодателя он был совершенно не выгодным, более того, в нем предусматривалось, что:

1. арендатор может по своему усмотрению делать перепланировки;

2. выбирать любого подрядчика для того, чтобы эти перепланировки осуществлять;

3. услуги такого подрядчика должен оплачивать собственник — РПЦ (то есть арендатор заказывает работы, а собственник их должен оплачивать).

Еще одно важное условие: арендная плата не может быть изменена на оплаченный период. Пользуясь этим положением договора и низкой арендной ставкой, арендатор заплатил всю арендную плату до окончания срока действия договора. Плюс ко всему, у арендатора было право сдавать в субаренду все помещения, чем он и воспользовался, предоставляя их субарендаторам по ставке 37 000 за 1 м2 (что в 37 тысяч раз (!!!) превышало арендную плату).

Наш клиент, вступив в должность, провел инвентаризацию и обнаружил, что офисный комплекс сдается за копейки, при этом арендатор получает прибыль, в десятки тысяч раз превышающую арендную плату по договору. До обращения к нам он вместе с другими юристами пытался оспорить в суде договор по его кабальности, но суд указал на то, что это был предпринимательский риск (несмотря на то, что РПЦ – некоммерческая организация, она тем не менее осуществляет предпринимательскую деятельность, передавая имущество в аренду). Вторая попытка оспорить договор также не увенчалась успехом: ссылались на то, что предыдущий настоятель превысил свои полномочия, не согласовав заключение договора с вышестоящими органами. В удовлетворении требований было отказано, поскольку истекли сроки исковой давности и полномочия не были четко прописаны. Таким образом, перед нами стояла задача добиться расторжения договора в судебном порядке. 

Как защитили интересы клиента


Для защиты интересов клиента мы выбрали иную стратегию. В свое время, много лет назад, арендатор старался как можно скорее закончить ремонтные работы и ввести здание в эксплуатацию, в связи с этим в Бюро технической инвентаризации (БТИ) была предоставлена неактуальная информация.

Мы инициировали в БТИ «очередное» обследование здания, в ходе которого выяснилось, что при проведении работ:

1
. установлен лифт и пожарные лестницы;
2. оборудован пандус, который выходит за пятно застройки здания (существенное нарушение договора аренды земли и целевого использования земельного участка);
3. были заложены капитальные стены;
4. установлены дополнительные окна на фасаде здания и много других изменений.

Мы подготовили экспертное заключение, оценив результаты проверки, и сделали вывод: эти изменения нельзя расценить как «перепланировку» и проведенные арендатором работы являются реконструкцией здания. Выстроив линию защиты, мы обратились в суд с требованием о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что арендатор произвел реконструкцию здания без согласия арендодателя, что являлось существенным нарушением условий договора и, следовательно, основанием для его расторжения.

В результате нам удалось убедить суд первой инстанции и отстоять свою позицию в суде апелляционной инстанции — договор аренды был расторгнут, требования клиента удовлетворены в полном объеме.

Подробнее

Команда проекта

Получить консультацию
Посмотреть все проекты

Статьи по теме

Марина Клепко
Партнер ЮК "Неделько и партнёры"
Позвоните по номеру +7 (495) 023-01-15 или оставьте заявку и мы свяжемся с Вами в ближайшее время:
Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Уточнить информацию у юристов

Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Спасибо, что обратились в
Юридическую компанию «Неделько и Партнеры».

В ближайшее (рабочее) время наш специалист с Вами свяжется.
Открыть форму заявки

Оферта

Услугу по подготовке юридического заключения об объекте недвижимости оказывает ООО Юридическая компания «Неделько и партнеры» (ИНН 7719433327, ОГРН 5157746157311).

Смотреть пример юридического заключения

Ознакомьтесь с условиями оказания услуг по подготовке юридического заключения о результатах проверки недвижимости:

Нажимая кнопку “Далее”, я подтверждаю, что ознакомился и согласен с Договором-офертой и Политикой по обработке персональных данных.

Уточнить информацию у юристов

Для заказа юридической проверки недвижимости Вам нужно иметь на руках следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН, полученная не более 3-х месяцев назад, или открытие собственником недвижимости своих данных в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр; Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, приватизации, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
  • Копии паспортов всех собственников - физических лиц;
  • Учредительные документы + протокол о назначении руководителя — для собственников - юридических лиц;
Уточнить информацию у юристов

Необходимо заполнить хотя бы одно из полей

пример: Московская обл., г. Мытищи, ул. Строителей д. 1 корп. 1, кв. 1
или
пример: 11:22:123456:789

Вы можете загрузить выписку из ЕГРН либо просто подтвердить, что собственник недвижимости открыл свои персональные данные в выписке из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в Росреестр

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! С 1 марта 2023 года третьи лица могут получить данные из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника недвижимости, только при условии, если гражданин открыл сведения о фамилии, имени и отчестве по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг.

Любой документ, подтверждающий право собственности продавца. Например, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Внимание! Нужны все страницы документа. Шрифт должен четко читаться.

Собственник:
Для физических лиц

Потребуются: основной разворот паспорта с фотографией, страница со всеми регистрациями (для проверки судов) и сведения о раннее выданных паспортах

Для юридических лиц

Потребуются: устав, протокол (решение) о назначении руководителя

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Приложите дополнительные документы, если они имеются: согласие супруга/супруги на отчуждение недвижимости, брачный договор, архивная выписка из домовой книги и т.п.

Перетащите сюда файл или выберите из папки Выбрать

Как к Вам обращаться?

Как с Вами можно оперативно связаться?

На какой e-mail Вам отправить отчет?

(потребуется подтвердить адрес)

На ваш e-mail отравлен проверочный код с адреса no‑reply@ndprt.ru.

Обычно сообщение приходит в течение 1-3 минут. Если не увидели письмо во входящих – проверьте папку СПАМ или РАССЫЛКИ.

Введите проверочный код

Неверный проверочный код
через 30 секунд

Еще раз проверьте правильность введённой Вами информации на предыдущих шагах и прикрепленные файлы. После нажатия кнопки «Оплатить» Вы не сможете что-либо изменить в заявке и перейдете на форму оплаты. После оплаты Вы получите уведомление по электронной почте, а мы приступим к работе. Если у нас будут вопросы по документам, мы с Вами свяжемся.

Осталось оплатить наши услуги в размере 5.900 рублей

Мы подготовим отчет в течение 3-х рабочих дней и отправим Вам его по электронной почте. Если у нас будет вопросы или потребуются дополнительные документы, мы с Вами свяжемся.