Как охранные обязательства и путаница в дроблении собственных помещений могут повлиять на свойства недвижимости
Что нужно учитывать, приобретая коммерческую недвижимость с целью ведения арендного бизнеса
Удалось выиграть время для клиента и заставить продавца устранить за свой счет недостатки объекта
130 млн — сумма сделки
Продавец торопил с заключением договора, а покупателю нужно было немного времени, чтобы собрать необходимую сумму
Наш клиент планировал приобрести нежилые помещения с целью последующего ведения арендного бизнеса. Продавец уже сдавал помещения в аренду, арендатором выступала аптека.
Клиентом были поставлены следующие задачи:
1. Нужно успеть воспользоваться предложением — продают помещения со скидкой, но с условием, что покупатель выйдет на сделку в течение недели и заплатит «живыми деньгами», без кредитов.
2. Нужно срочно провести полную проверку объекта, в том числе на предмет возможности исполнять договор аренды.
3. У покупателя еще нет всей суммы для заключения сделки, и он не может об этом сообщить продавцу, так как у того есть другой покупатель. Нам нужно было придумать причину, по которой мы сможем выйти на сделку не ранее чем через месяц, чтобы покупатель смог собрать деньги, но, чтобы при этом продавец не подозревал об истинной причине отсрочки.
Мы пообещали продавцу уложиться в срок и приступили к работе. В ходе юридической проверки мы выяснили, что при дроблении помещений между аффилированными юридическими лицами не были учтены особенности фактического использования помещений:
a) Здание — памятник архитектуры, в отношении которого не выданы охранные обязательства. Есть вероятность, что их исполнение может существенно повысить накладные расходы, так как придется, например, убрать антресольный этаж, восстановить лепнину на потолке (демонтировав подвесной потолок и систему вентиляции) демонтировать лестницу, восстановить кирпичный свод и т.п.;
b) Действующее законодательство предусматривало направление предварительного уведомления в Москомнаследие с предложением воспользоваться преимущественным правом выкупа и ожидания ответа минимум 30 дней. То есть, мы не могли выйти на сделку ранее, чем через 30 дней с момента направления уведомления в Москомнаследие;
c) Были обнаружены проблемы, связанные с некорректным дроблением помещений между юридическими лицами:
— щиток энергоснабжения, питающий объект электричеством, находился в помещениях, принадлежащих другому собственнику - третьему лицу. Существовал риск, что третье лицо может запретить доступ к щитку, и придется в судебном порядке устанавливать платный сервитут;
— помещения находятся на втором этаже. Собственная входная лестница к ним проходит через черный вход со двора, что неприемлемо для аптеки (арендатора). Вторая парадная лестница начинается с холла, принадлежащего еще одному собственнику. Есть риск, что собственник холла решит запретить проход по своей территории, и вход с главной улицы станет невозможным. Установление сервитута в данном случае будет невозможным.
Для выполнения поставленных клиентом задач мы предприняли следующие шаги:
1. Убедили продавца, что объект не готов к продаже, и выход на сделку за одну неделю невозможен (таким образом наш клиент получил время для сбора денег).
2. В ускоренном порядке получили нормальные охранные обязательства, делающие возможной дальнейшую эксплуатацию аптеки.
3. Направили предварительное уведомление в Москомнаследие, тем самым исключив риск оспаривания сделки в дальнейшем.
4. Договорились с собственником щитка энергоснабжения об аренде части помещения, в котором располагался щиток.
5. Договорились с собственником помещения, в котором располагается холл, о покупке у него части помещения, необходимого для доступа к парадной лестнице. На сумму этой сделки продавец сделал скидку по основному договору купли-продажи недвижимости, поэтому для клиента сумма сделки не изменилась.
Сделка была проведена через 1,5 месяца с момента обращения покупателя. За это время он успел собрать недостающие денежные средства.
Команда проекта

.jpg)
Статьи по теме
Авторские учебные программы от ЮК «Неделько и партнеры» теперь идут и в МГУ им. М.В. Ломоносова
Как уточняется использование беспилотников для мониторинга СИЗО?: комментарий В.Неделько для Ассоциации "Аэронекст"
ЮК "Неделько и партнеры" выступила на XII Международной научно-практической конференции «Морские исследования и образование» MARESEDU - 2023
Спор из избы: как избежать конфликтов при сдаче и съеме жилья: экспертный комментарий старшего партнера О.Саутиной для портала "Известия"
ЮК "Неделько и партнеры" выступила на XVII Московском форуме лидеров рынка недвижимости (MREF 2023)
ЮК "Неделько и партнеры" примет участие в XVII Московском форуме лидеров рынка недвижимости
ЮК «Неделько и партнеры» приняла участие в IX ежегодной конференции «Практика банкротства»
ЮК «Неделько и партнеры» выступила на XII-ой международной конференции по воздушному праву
ЮК "Неделько и Партнеры" приняла участие в конференции по сертификации беспилотных авиационных систем (БАС)
ЮК "Неделько и партнеры" приняла участие в круглом столе в Московской областной Нотариальной Палате
Рекорд Программы переподготовки "Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью"
Юридическая компания «Неделько и партнеры» приняла участие в конференции по ГЧП
Отличие постоянной прописки от временной
Продажа квартиры с прописанным человеком
Круглый стол о гарантиях добросовестных приобретателей недвижимости
Круглый стол 28.09.22 в НИУ ВШЭ: «Юридическая проверка недвижимости - «деньги на ветер» или платная гарантия?»
Как WhatsApp переписка помогла московскому предпринимателю выиграть суд у «Красной поляны»
О взыскании с Росреестра убытков за снос самовольной постройки
Онлайн-сервисы проверки недвижимости: продажа иллюзии защищенности
Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой
Договор купли-продажи коммерческой недвижимости: детали, которые все упускают
Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса
Как сохранить недвижимость от мошеннических схем с электронной подписью
Статья об изменениях законодательства
