В договоре купли-продажи предлагают занизить стоимость квартиры. Стоит ли идти на риск?

В договоре купли-продажи предлагают занизить стоимость квартиры. Стоит ли идти на риск?

Описание ситуации:

Хотим приобрести квартиру. Подобрали подходящий вариант, однако квартира была в собственности менее трех лет и риэлтор предлагает указать в договоре стоимость значительно ниже, чем мы реально за нее заплатим для того, чтобы снизить налог. Какие тут могут быть «подводные камни»?

Законы изменились

С 1 января 2016-го года вступил в действие новый порядок налогообложения в отношении жилых объектов недвижимости, введен пункт 5 статья 217.1 НК, согласно которому при продаже жилого объекта недвижимости по «заниженной цене» налог на доходы рассчитывается с учетом коэффициент 0,7, от кадастровой стоимости объекта. Таким образом, даже занижая стоимость объекта в договоре купли-продажи, продавцу не удастся «сэкономить» на налоге.

Кроме того, опасность может подстерегать в случае, если продавец квартиры будет объявлен банкротом. С 1 октября 2015. на территории Российской Федерации вступил в силу закон о банкротстве физических лиц. Закон о банкротстве содержит положения, позволяющие требовать признания сделок, совершенных банкротом, недействительными.

Одним из оснований для оспаривания таких сделок является неравноценное встречное исполнение обязательств, предоставленное по сделке. То есть, если Вы приобрели объект недвижимости за цену, меньшую чем рыночная стоимость этого имущества, имеются основания для признания такой сделки недействительной в случае, если в отношении продавца будет возбуждена процедура банкротства.

В наше нестабильное время сложно спрогнозировать финансовое состояние тех или иных лиц, тем более сложно гарантировать, что продавец объекта недвижимости, с которым Вы заключаете договора, никогда не будет проходить через процедуру банкротства. Напоминаем, что процедура банкротства может возбуждаться в том числе по заявлению кредиторов и/или уполномоченных органов, то есть сам продавец не может управлять этим процессам и не может гарантировать, что в отношении его никогда не будет проводиться банкротных процедур (даже, если в договоре купли-продажи имеется соответствующее указание). По этой причине, при совершении любых сделок (не только недвижимого имущества, но транспортных средств, стоимость которых бывает сопоставима со стоимостью недвижимости) необходимо учитывать риск возбуждения процедуры банкротства в отношении продавца уже после совершения сделки.

Опасность потерять и квартиру и деньги

В случае, если сделка по отчуждению объекта недвижимости будет признана недействительной, каждая из сторон должна возвратить другой стороне полученное по сделке (двустороння реституция). То есть, покупатель возвращает продавцу объект недвижимости, а у продавца возникает обязательство вернуть покупателю денежные средства, полученные по сделке.

Порядок возврата денежных средств и имущества отличается.
Вернуть имущество гораздо проще — по судебному акту в Едином реестре прав на недвижимое имущество делается соответствующая запись, и собственником объекта становится не покупатель, а продавец.

Денежные средства вернуть гораздо сложнее, особенно, если должником является гражданин-банкрот. Покупатель будет одним из кредиторов, требования которых будут удовлетворяться пропорционально в определенной законом очереди. Даже при самом оптимистичном прогнозе срок возврата денежных средств может затянуться на годы.

Вывод

Таким образом, совершая сделку по покупке объекта недвижимости, не стоит в договоре купли-продажи указывать цену объекта ниже его рыночной стоимости. В противном случае, Вы рискуете, что спустя некоторое время квартиру могут забрать, а вместо нее у Вас появится обязательства гражданина-банкрота по возврату денежных средств, которые вряд ли когда-либо будут исполнены.