Как верно оценить выбранную квартиру?
Аванс за квартиру вносится только после того как Покупатель детально осмотрит квартиру и получит ответы на все интересующие вопросы.
Визуальный осмотр объекта в большинстве случаев проблем не вызывает. Все мы живем в квартирах или домах, поэтому точно знаем, на что нужно обратить внимание. Но многие Продавцы могут скрывать проблемы квартиры.
Поинтересуйтесь у оппонента о реальном состоянии важных коммуникаций. Если его ответ вас удовлетворит, можете смело приступать к просмотру документов.
Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты
Далее будет приведен перечень вопросов, которые необходимо задать Продавцу. Честный диалог между сторонами сделки поможет свести к минимуму неприятности, связанные с юридическими и техническими проблемами квартиры.
- Кто является собственником квартиры? Очень важно поговорить именно с владельцем. Участие в сделке законного представителя не является показателем мошенничества. Бывает, что Продавцы квартир в силу занятости не могут самостоятельно выполнять функции по продаже объекта и именно поэтому привлекают к процессу стороннее лицо. К сожалению, риэлтор или родственник, который представляет интересы собственника, может не знать все проблемы картиры. Сейчас главное для Покупателя — это найти способ связаться непосредственно с владельцем.
- На каком основании квартира была получена в собственность? И зарегистрировано ли право собственности в Росреестре? Эта информация важна для проверки юридической чистоты квартиры и может влиять на процесс сделки.
- Количество зарегистрированных людей в квартире? Есть ли среди них несовершеннолетние? Был ли кто-либо выписан из квартиры после того, как квартира была приватизирована?
- Есть ли у владельца квартиры супруг (супруга)? Если есть, может потребоваться нотариально удостоверенное согласие на продажу от имени супруга.
- Есть ли какие-либо люди («третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на право собственности или право пользования этой квартирой?
- Имеются ли ограничения или обременения прав на квартиру? Если квартира является залоговой, то дополнительно может понадобиться разрешение на продажу от банка.
- Сколько лет Продавец является собственником квартиры? Если право собственности было оформлено более 3 лет назад, вероятность того, что сделка будет оспорена третьими лицами, снижается.
- Планирует ли Продавец альтернативную сделку? Если да, необходимо сразу понять, что сроки заключения договора купли-продажи могут быть увеличены.
- Нет ли в квартире скрытых технических дефектов? Была ли перепланировка? Если дом был построен по типовому проекту, наличие перепланировки сложно не заметить. Однако если вы планируете покупать квартиру в современном жилом комплексе, рассмотреть снос стен практически невозможно.
- С кем придется соседствовать? Не стоит недооценивать роль соседей в повседневной жизни. Лучше сразу выяснить информацию о них, чем терпеть шумных алкоголиков в ближайшие несколько лет.
В идеале разговор с Продавцом нужно записать на диктофон. Позже, в более спокойной обстановке, вы можете повторно прослушать информацию и акцентировать внимание на важных деталях. Сейчас основная ваша задача — развеять или подтвердить собственные сомнения относительно покупки.
Не забываем про торг. Большинство Продавцов изначально устанавливают цену на квартиру уже с учетом торга. Этот зазор в цене поможет Покупателю сэкономить крупную денежную сумму. Поводов для снижения стоимости квартиры предостаточно. Начиная от неровных стен и заканчивая неприятным запахом в подъезде.
Что может сразу насторожить
Не стоит рассчитывать на то, что Продавец расскажет о всех проблемах квартиры. Вы не на исповеди. Поэтому не спешите вносить предоплату после первого впечатления о квартире.
Сегодня рынок недвижимости переполнен выгодными для покупателя предложениями. Очень важно быть начеку и здраво оценивать возможные риски.
Когда стоит проявить излишнюю настороженность:
- квартира была куплена недавно, но уже вновь выставлена на продажу. Такая ситуация может свидетельствовать о мошеннических схемах или о проблемах с техническим состоянием квартиры;
- квартира продается по доверенности. Это не значит, что вас хотят обмануть, возможно собственник по объективным причинам делегировал полномочия. Проявите настороженность и постарайтесь связаться с владельцем;
- продавец планирует совершить альтернативную сделку. Как такового обмана в данном случае не предвидится, но если ваш контрагент своевременно не найдет подходящую жилплощадь, вы потеряете личное время;
- квартира была получена в наследство. Нотариус может не знать о наличии иных наследников. Должным образом оформленное наследство не дает гарантии того, что один из недовольных наследников не решит оспорить вашу сделку;
- квартира имеет обременения или в отношении нее идут судебные споры с третьими лицами;
- квартира имеет явные недостатки. Плесень, трещины на стенах, проблемы в коммуникациях — все это причины для отмены сделки или для значительного снижения стоимости квартиры;
- неадекватные соседи. Эту информацию вы навряд ли получите от хозяина квартиры. Рекомендуем обратиться в жилищную организацию или к председателю ОСМД;
- заниженная стоимость квартиры при явном отсутствии недостатков. Это наиболее популярная мошенническая схема. Вы «клюете» на цену и не замечаете скрытого подлога документов.
Не заводите первым разговор о предоплате. Если Продавец предлагает вам ознакомиться с документацией без внесения аванса, соглашайтесь. Но если вы видите, что квартира действительно идеальна и по техническим, и по юридическим характеристикам, лучше «застолбить» её за собой.
Если вам запала в душу определенная квартира, но интуиция подсказывает «Беги», не стоит сразу торопиться с выводами. Внесите минимально возможный аванс и попросите предоставить вам все необходимые документы. На данном этапе лучше привлечь к процессу юриста по сделкам купли / продажи квартир. Разобраться самостоятельно в законодательных тонкостях очень сложно.