Как верно оценить выбранную квартиру?

Аванс за квартиру вносится только после того как Покупатель детально осмотрит квартиру и получит ответы на все интересующие вопросы.

Визуальный осмотр объекта в большинстве случаев проблем не вызывает. Все мы живем в квартирах или домах, поэтому точно знаем, на что нужно обратить внимание. Но многие Продавцы могут скрывать проблемы квартиры.

Поинтересуйтесь у оппонента о реальном состоянии важных коммуникаций. Если его ответ вас удовлетворит, можете смело приступать к просмотру документов.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты

Далее будет приведен перечень вопросов, которые необходимо задать Продавцу. Честный диалог между сторонами сделки поможет свести к минимуму неприятности, связанные с юридическими и техническими проблемами квартиры.

1. Кто является собственником квартиры? Очень важно поговорить именно с владельцем. Участие в сделке законного представителя не является показателем мошенничества. Бывает, что Продавцы квартир в силу занятости не могут самостоятельно выполнять функции по продаже объекта и именно поэтому привлекают к процессу стороннее лицо. К сожалению, риэлтор или родственник, который представляет интересы собственника, может не знать все проблемы картиры. Сейчас главное для Покупателя — это найти способ связаться непосредственно с владельцем.    
2. На каком основании квартира была получена в собственность? И зарегистрировано ли право собственности в Росреестре? Эта информация важна для проверки юридической чистоты квартиры и может влиять на процесс сделки. 
3. Количество зарегистрированных людей в квартире? Есть ли среди них несовершеннолетние? Был ли кто-либо выписан из квартиры после того, как квартира была приватизирована? 
4. Есть ли у владельца квартиры супруг (супруга)? Если есть, может потребоваться нотариально удостоверенное согласие на продажу от имени супруга. 
5. Есть ли какие-либо люди («третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на право собственности или право пользования этой квартирой? 
6. Имеются ли ограничения или обременения прав на квартиру? Если квартира является залоговой, то дополнительно может понадобиться разрешение на продажу от банка.
7. Сколько лет Продавец является собственником квартиры? Если право собственности было оформлено более 3 лет назад, вероятность того, что сделка будет оспорена третьими лицами, снижается.
8. Планирует ли Продавец альтернативную сделку? Если да, необходимо сразу понять, что сроки заключения договора купли-продажи могут быть увеличены. 
9. Нет ли в квартире скрытых технических дефектов? Была ли перепланировка? Если дом был построен по типовому проекту, наличие перепланировки сложно не заметить. Однако если вы планируете покупать квартиру в современном жилом комплексе, рассмотреть снос стен практически невозможно. 
10. С кем придется соседствовать? Не стоит недооценивать роль соседей в повседневной жизни. Лучше сразу выяснить информацию о них, чем терпеть шумных алкоголиков в ближайшие несколько лет.

В идеале разговор с Продавцом нужно записать на диктофон. Позже, в более спокойной обстановке, вы можете повторно прослушать информацию и акцентировать внимание на важных деталях. Сейчас основная ваша задача — развеять или подтвердить собственные сомнения относительно покупки.

Не забываем про торг. Большинство Продавцов изначально устанавливают цену на квартиру уже с учетом торга. Этот зазор в цене поможет Покупателю сэкономить крупную денежную сумму. Поводов для снижения стоимости квартиры предостаточно. Начиная от неровных стен и заканчивая неприятным запахом в подъезде. 

Что может сразу насторожить

Не стоит рассчитывать на то, что Продавец расскажет о всех проблемах квартиры. Вы не на исповеди. Поэтому не спешите вносить предоплату после первого впечатления о квартире.

Сегодня рынок недвижимости переполнен выгодными для покупателя предложениями. Очень важно быть начеку и здраво оценивать возможные риски.

Когда стоит проявить излишнюю настороженность:

• квартира была куплена недавно, но уже вновь выставлена на продажу. Такая ситуация может свидетельствовать о мошеннических схемах или о проблемах с техническим состоянием квартиры;
• квартира продается по доверенности. Это не значит, что вас хотят обмануть, возможно собственник по объективным причинам делегировал полномочия. Проявите настороженность и постарайтесь связаться с владельцем; 
• продавец планирует совершить альтернативную сделку. Как такового обмана в данном случае не предвидится, но если ваш контрагент своевременно не найдет подходящую жилплощадь, вы потеряете личное время;
• квартира была получена в наследство. Нотариус может не знать о наличии иных наследников. Должным образом оформленное наследство не дает гарантии того, что один из недовольных наследников не решит оспорить вашу сделку;
• квартира имеет обременения или в отношении нее идут судебные споры с третьими лицами;
• квартира имеет явные недостатки. Плесень, трещины на стенах, проблемы в коммуникациях — все это причины для отмены сделки или для значительного снижения стоимости квартиры;
• неадекватные соседи. Эту информацию вы навряд ли получите от хозяина квартиры. Рекомендуем обратиться в жилищную организацию или к председателю ОСМД;
• заниженная стоимость квартиры при явном отсутствии недостатков. Это наиболее популярная мошенническая схема. Вы «клюете» на цену и не замечаете скрытого подлога документов. 

Не заводите первым разговор о предоплате. Если Продавец предлагает вам ознакомиться с документацией без внесения аванса, соглашайтесь. Но если вы видите, что квартира действительно идеальна и по техническим, и по юридическим характеристикам, лучше «застолбить» её за собой.

Если вам запала в душу определенная квартира, но интуиция подсказывает «Беги», не стоит сразу торопиться с выводами. Внесите минимально возможный аванс и попросите предоставить вам все необходимые документы. На данном этапе лучше привлечь к процессу юриста по сделкам купли / продажи квартир. Разобраться самостоятельно в законодательных тонкостях очень сложно.