Многие участники сделок купли-продажи наивно считают, что если стоимость купленной квартиры не превышает стоимость проданной, то платить налог с продажи квартиры не нужно. Однако в реальности дела обстоят несколько сложнее.
Давайте обратимся к нормам Налогового Кодекса РФ, а именно к пп. 2 п. 2 ст. 220: «…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».
Основной акцент в данной норме делается на расходах и доходах, связанных с одним и тем же объектом недвижимости. Это означает, что налог не нужно платить лишь в одном случае: если гражданин сначала купил квартиру за 5 млн руб., а спустя время продал ее за ту же сумму.
Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году
Наличие необходимости уплачивать налог на проданную квартиру зависит от срока владения квартирой. Давайте кратко пробежимся по срокам:
- если срок владения квартирой, относящейся к категории единственного жилья, превышает три года, собственник освобождается от уплаты налога;
- если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником и срок владения превышает три года, собственник освобождается от уплаты налога в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации и срок владения превышает три года, собственник освобождается от уплаты налога;
- если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением и срок владения превышает три года, собственник освобождается от уплаты налога;
- если налогоплательщик владеет квартирой менее 3 лет, то налог будет удержан в любом случае.
Для освобождения от уплаты налога с продажи квартиры, не относящейся к вышеуказанным категориям, срок владения должен быть больше 5 лет.
В вышеприведенных случаях собственник полностью освобождается от уплаты НДФЛ от продажи квартиры. Но что делать, если жилой объект приходится продавать раньше указанного срока за цену, превышающую цену покупки?
В некоторых случаях доход от продажи недвижимости освобождается от налогообложения (если семья имеет двух и более детей, при этом после продажи приобретается иное жилье, а также при соблюдении ряда дополнительных условий, установленных законом). Во всех иных случаях избежать затрат, связанных с выполнением налоговых обязательств, не получится.
Если покупка и продажа квартиры осуществляются в одном и том же налоговом периоде (то есть в течение одного года), налогоплательщик может одновременно воспользоваться двумя видами налоговых вычетов:
- стандартный вычет в 1 млн руб. (вычитается из налоговой базы за продажу квартиры);
- вычет в 2 млн руб. (предоставляется за покупку жилья, применяется к доходам, облагаемым налогом НДФЛ).
Важно понимать, что применение налоговых вычетов возможно только в том случае, если ранее гражданин не пользовался правом на данную налоговую льготу. Также стоит учесть, что налоговая служба может отказать покупателю в использовании вычета, если квартира была куплена у близкого родственника.
Нюансы налога с квартиры при продаже
Вышеперечисленные виды налоговых вычетов являются максимально допустимыми. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.
Есть еще одна хорошая новость. Человек, продающий квартиру, купленную на личные сбережения, и покупающий квартиру в ипотеку получает возможность воспользоваться третьим видом налогового вычета. Сумма этого вычета равняется сумме уплаченных процентов по кредиту (но не более 3 млн рублей).
Автор статьи:
